Baufinanzierung
Bei den Möglichkeiten, die sich für eine Baufinanzierung nutzen lassen, unterscheiden sich die privaten und gewerblichen Bauherren. Der gewerbliche Bauherr hat zum Beispiel die Chance, für seine größeren Projekte mit Kapitalmarktemissionen für Immobilien arbeiten zu können. Das können Aktien und Beteiligungen, aber auch Genussrechte sein. Beliebt bei den potentiellen Investoren sind vor allem solche Wertpapiere, die jederzeit gehandelt werden können und aus denen keine Nachschusspflicht resultieren kann.
Für die Baufinanzierung neu zu errichtender Immobilien können auch Fonds aufgelegt werden. Einige der Musicaldomes in Deutschland sind auf diese Weise finanziert worden. Meist handelte es sich um geschlossene Fonds. Geschlossene Fonds für Immobilien charakterisieren sich dadurch, dass nur innerhalb eines bestimmten Zeitraums Anteile erworben werden können. Für die Bauherren hat eine solche Baufinanzierung den Vorteil, dass sie kein Darlehen aufnehmen und dadurch auch keine Bauzinsen zahlen müssen. Erst wenn die Objekte Einnahmen einspielen, muss an die Investoren Rendite ausgezahlt werden. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass es sich bei der Anlage in geschlossene Fonds für Immobilien immer um eine langfristige Anlageform handelt.
Der private Bauherr, der sich auf seinem Grundstück ein Eigenheim bauen lassen möchte, muss vor allem darauf achten, dass er einen hohen Anteil an Eigenkapital zuzüglich Eigenleistungen mit einbringen kann. Die Bauzinsen für das Darlehen bemessen sich zu einem großen Teil daran, welchen prozentualen Anteil die von der Bank bereit gestellte Baufinanzierung am Beleihungswert der Immobilien hat. Je größer dieser Anteil ist, desto höhere Bauzinsen müssen für die Hypothek eingeplant werden. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird immer als besonders kritisch eingestuft.
Als zweites Kriterium für die Bemessung der Bauzinsen wird der Rang des sichernden Grundpfandrechts mit heran gezogen. Aus Faustregel für jeden Bauherrn gilt hier, je größer die Hypothek, desto weiter vorn sollte sie im Grundbuch stehen. Kluge Bauherren lassen bereits im Vorfeld der konkreten Planung ihrer Finanzierung eine Eigentümergrundschuld als Platzhalter für die größte Hypothek eintragen. Dadurch können größere Einsparungen bei den Zinsen erzielt werden, die die gesamte Baufinanzierung preiswerter machen.
Mit dem Bausparvertrag steht eine gute Möglichkeit zur Verfügung, sich ein Forward Darlehen sichern zu können. Das gilt besonders dann, wenn der Bausparvertrag zu einem Zeitpunkt mit allgemein niedrigen Bauzinsen abgeschlossen wird. Ein Forward Darlehen als Baufinanzierung ist auch außerhalb des Bausparvertrages möglich. Dabei wird ein Recht auf bestimmte Konditionen für ein später in Anspruch zu nehmendes Darlehen gesichert. Die Bauzinsen fallen erst dann an, wenn das gesamte Darlehen oder Teile davon von der Bank an den Kreditnehmer ausgezahlt werden.